kita-LAKI
Asuinhuoneiston vuokralainen on korvausvastuussa taloyhtiölle aiheutuvista vahingoista silloinkin, kun ne aiheutuvat muiden huoneistossa oleskelevien toiminnasta
Jaana Sallmén
Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2024:64 vuokralaisella olleen velvollisuus varmistaa, että vuokrahuoneistossa oleskelevat muut henkilöt ovat tietoisia viemäriremonttiin liittyvästä viemärin käyttökiellosta. Koska vuokralaisena toiminut yritys ei ollut näin tehnyt, oli se korvausvastuussa viemäreiden käyttämisestä aiheutuneista vesivahingoista.
Milloin vuokralainen on korvausvastuussa toisten aiheuttamista vahingoista?
Vuokralainen on lain asuinhuoneiston vuokrauksesta (huoneenvuokralaki) mukaan korvausvelvollinen vuokranantajalle vahingosta, jonka se tahallisesti, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Vuokralainen on myös velvollinen korvaamaan vahingon, jonka vuokralaisen luvalla huoneistossa oleskeleva henkilö tahallisesti, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Huoneenvuokralain lähestymistapa vuokralaisen vastuuseen muiden huoneistossa oleskelevien aiheuttamista vahingoista on selkeä. Vuokralaisen vastuu muiden tekemisistä on varsin kattavaa, kun vahinkoa aiheutuu vuokratulle huoneistolle.
Jos vahinkoa taas aiheutuu muulle kuin vuokratulle huoneistolle, ei vuokralaisen vastuu muiden tekemisistä ole yhtä yksiselitteistä. Tällöin korvausvastuun arviointi tapahtuu huoneenvuokralain sijaan vahingonkorvauslain perusteella. Vahingonkorvauslain mukaan vahingon aiheuttaja on velvollinen korvaamaan toiselle vahingon, jonka aiheuttaa vahingon kärsijälle tahallisesti tai tuottamuksesta. Monimutkaista oikeudellista tulkintaa ei yleensä vaadita sen selvittämiseksi, onko vahingon aiheuttaja toiminut tahallisesti. Tuottamuksen arviointi taas on selvästi monimutkaisempaa. Siinä on pitkälti kyse siitä, onko vahingon aiheuttaja toiminut huolellisesti vallinneisiin olosuhteisiin nähden. Kysymys ratkaistaan tapauskohtaisen tulkinnan avulla.
Viemäreiden käyttökiellon rikkominen aiheutti vahingon
Ratkaisussa KKO 2024:64 yritys A Oy oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkaalta asuinhuoneiston, jota se käytti työntekijöidensä majoittamiseen. Työntekijät olivat ulkomaalaisia, eivätkä osanneet suomea. Yhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitusremontti, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. Vuokralaisen asunnossa oleskelleet työntekijät olivat käyttäneet viemäreitä käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vesivahinko kahteen muuhun huoneistoon. Asunto-osakeyhtiö vastasi kunnossapitovastuunsa perusteella huoneistojen korjauskustannuksista, jotka se vaati A Oy:tä korvaamaan.
Kysymyksenasettelu
Ratkaisu on siinä mielessä mielenkiintoinen, että vahingonkorvausvastuu perustui huoneenvuokralain sijaan vahingonkorvauslakiin. Tapauksessa vahinkoa oli aiheutunut vuokranantajan sijaan asunto-osakeyhtiölle, sillä yhtiö oli vastannut vahingoittuneiden huoneistojen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Siksi sovellettavaksi tuli vahingonkorvauslain yleissäännös, jonka mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Vaikka yritys A Oy ei ollut välittömästi aiheuttanut vahinkoa, tuli korkeimman oikeuden arvioitavaksi se, oliko yritys A Oy välillisesti aiheuttanut vahingon tuottamuksesta. Arvioitavaksi tuli siis se, oliko yritys työntekijöitä huoneistossa majoittaessaan toiminut olosuhteisiin nähden huolellisesti. Ratkaisun kannalta keskeisimmäksi kysymykseksi muodostui siten se, oliko huoneiston vuokranneella A Oy:llä velvollisuus varmistua huoneistossa oleskelleiden työntekijöidensä olevan tietoisia viemäreiden käyttökiellosta ja ymmärtävän kiellon merkityksen.
Asian oikeudellinen arviointi
Riidatonta oli, että huoneistossa oleskelleet työntekijät olivat ulkomaalaisia, eivätkä osanneet lainkaan suomen kieltä. A Oy ei myöskään ollut väittänyt, että se ei olisi ollut tietoinen viemäreiden käyttökiellosta. Korkeimman oikeuden mukaan asiassa oli ollut korostunut riski siitä, että työntekijät eivät ymmärrä käyttökieltoa koskevia ilmoituksia taikka käyttökiellon merkitystä. Vastaavasti riski siitä, että viemäreiden käyttämisestä aiheutuu mittavaa vahinkoa, oli kasvanut olennaisesti. Viemäreiden käyttämisestä mahdollisesti aiheutuvan vesivahingon ja siitä seuraavien tuntuvien korjauskustannusten riski ei korkeimman oikeuden mukaan ollut A Oy:n kannalta ennalta arvaamaton. Näin ollen A Oy:llä oli ollut velvollisuus erikseen varmistua huoneistossa oleskelleiden työntekijöidensä olevan tietoisia viemäreiden käyttökiellosta ja kiellon merkityksestä. Korkeimman oikeuden mukaan vahinko olisi ollut tällä tavoin mahdollista välttää, joten A Oy:n laiminlyönti oli myös ollut syy-yhteydessä vahinkoon. Vaikka vahingon oli välittömästi aiheuttanut joku A Oy:n työntekijöistä viemäreitä käyttämällä, ei tämä poistanut A Oy:n vastuuta. Korkein oikeus katsoi käräjä- ja hovioikeuden tavoin A Oy:n aiheuttaneen vahingon tuottamuksellaan ja se velvoitettiin korvaamaan aiheutunut vahinko asunto-osakeyhtiölle.
Mitä ratkaisusta voi oppia?
Korkeimman oikeuden mukaan vuokralaisen vastuu toisten henkilöiden aiheuttamista vahingoista voi olla varsin laajaa, kuten ratkaisusta käy ilmi. Vaikka tapauksen olosuhteet voivat äkkiseltään kuulostaa varsin erityislaatuisilta, Suomen kansainvälistyessä vastaan tulee todennäköisesti yhä useammin tilanteita, joissa asukkaiden puutteellinen suomen kielen taito aiheuttaa erilaisia riskejä. Ratkaisusta voidaan johtaa hyvä toimintaohje tällaisiin tilanteisiin. Vuokralaisen tulee varmistaa muiden huoneistossa asuvien henkilöiden ymmärrys oikeista toimintatavoista asioissa, joissa väärin toimiminen voi aiheuttaa merkittäviä riskejä tai vahinkoja. Tällainen toimintatapojen läpi käyminen on vuokralaiselle helppo tapa merkittävästi vähentää riskiä joutua korvausvastuuseen muiden tekemisistä, joten se kannattaa ehdottomasti tehdä tilanteissa, joissa sille tuntuu vähänkin olevan tarvetta. Mitään haittaa pelisääntöjen kertaamisesta tuskin on, mutta se voi säästää vuokralaisen suurelta harmilta.
Jaana Sallmén
Asianajaja, Varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
